Infrastruktur: Mehr als nur vier Wände in der Anlagenwelt

Von Nikolai Schmidt, Head Transaction Health Care, Swiss Life Asset Manager Deutschland

Wir alle werden immer älter. Das stellt die Infrastruktur unserer Gesellschaft vor grosse Herausforderungen – insbesondere in den Bereichen Wohnen und Pflege im Alter.  Gerade jetzt, wenn die «Baby-Boomer» in Rente gehen, wird der Bedarf stark steigen. Das bietet Chancen für Anleger. Pflegeheime, betreutes Wohnen oder Tagespflegeeinrichtungen stellen eine spezialisierte Assetklasse dar. Solche Healthcare-Immobilien unterscheiden sich in vielen Punkten von klassischen Immobilien wie Miet- oder Büroliegenschaften. Für Pensionskassen, die auf langfristige, stabile Erträge angewiesen sind, bieten sie interessante Perspektiven, jedoch auch spezifische Herausforderungen.

Besondere Anforderungen und Risiken

Healthcare-Immobilien erfolgreich zu managen, erfordert ein tiefes Fachwissen. So setzt beispielsweise die Lagekomponente etwas andere Prioritäten. Denn Pflegeimmobilien müssen nicht unbedingt zentral gelegen sein. Der Standort ist hier stärker bedarfsgerecht ausgerichtet. Für den Betreiber ist dabei die Nähe zu einer älteren Zielgruppe entscheidend. Auch das Mietniveau spielt eine untergeordnete Rolle, da die Tragfähigkeit der Miete oft über kommunale Kostenträgerrefinanziert wird. Hierbei zeichnen sich langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr aus, was den Investoren eine gewisse Stabilität bietet. In der Vergangenheit kam es wegen der stark steigenden Kosten teils zu Refinanzierungsschwierigkeiten bei Betreibern, auch Insolvenzen waren die Folge. Diese Situation hat eine gewisse Skepsis bei Investoren ausgelöst, obwohl sich die Lage mittlerweile wieder stabilisiert hat. Eine sorgfältige Analyse der Betreiber und deren finanzieller Stabilität ist daher bei Investitionen in diesen Bereich unerlässlich.

Wachstumstreiber: Demografie und Politik

Der demografische Wandel ist zweifellos der zentrale Wachstumstreiber im Bereich der Healthcare-Immobilien. Der Bedarf an Pflegeeinrichtungen wird in den kommenden Jahren weiter steigen. In diesem Zusammenhang bieten sie eine ausgezeichnete Möglichkeit, von einem langfristig stabilen und wachsenden Markt zu profitieren. Trotz des ungebrochenen Bedarfs gibt es jedoch noch Herausforderungen in Bezug auf politische und gesellschaftliche Rahmenbedingungen. Die Pflegebranche hat im Verhältnis zu anderen Bereichen noch eine vergleichsweise kleine Lobby, und politische Massnahmen zur Unterstützung der Pflegeinfrastruktur sind bislang nicht ausreichend.

Standortwahl und Marktchancen

Ein weiterer entscheidender Risikofaktor bei Healthcare-Immobilien ist die Abhängigkeit von spezifischen Betreibern. Dies kann ein Klumpenrisiko darstellen. Eine sorgfältige Auswahl von Objekten und Betreibern sowie eine möglichst breite Diversifikation hilft, diese Risiken zu minimieren. Auch die Verfügbarkeit von Fachkräften und das Thema Personalplanung muss berücksichtigt werden. Healthcare-Immobilien bieten in der Regel eine ähnliche oder auch höhere Rendite wie klassische Immobilieninvestments. Allerdings ist der Anlagehorizont tendenziell länger, da die Immobilien langfristige Mietverträge mit stabilen Cashflows aufweisen und entsprechend eine gute Möglichkeit zur Diversifikation innerhalb des Portfolios sind. Die grössten Märkte für Healthcare-Immobilien in Europa befinden sich in Deutschland und Frankreich, wobei auch Grossbritannien, Skandinavien und weitere europäische Länder attraktive Chancen bieten. In diesen Märkten gibt es sowohl etablierte als auch aufstrebende Gesundheitsinfrastrukturen, die für Investoren interessant sind.

Haftungsausschluss

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